在前段时间的业绩会上，多位地产高管谈到了行业变化为了应对风险，几乎所有开发商都开始收缩投资圈大家又把原来的意向城市名单筛选了一遍，留下了一些能打的城市

以上海为核心的长三角地区自然在列，相对充足的购买力使得这一区域成为开发商去除和回笼资金的防火墙即使过去一段时间土地市场整体冷淡，但仍有很多开发商将资金投入长三角

除了进来，一些在长三角无法展示的公司，也在试图输出一线核心城市的购买力例如，彭锐于9月9日在上海举行了项目推介会这次会议的根本目的是为其珠海项目—珠海海湾中心寻找买家

以推介会的形式宣传，一个很大的原因是珠澳湾中心针对的是高净值人群普通的宣传渠道不符合项目的风格，很难找到潜在客户

置业顾问肖青云在接受《国际金融报》记者采访时表示，珠澳湾中心基本不对外宣传，大户型的房子在看房前需要验资，所以网上能得到的信息非常有限一是保护优质客户的隐私，二是保持神秘感

虽然被视为珠海版的深圳湾一号，但珠澳湾中心其实是一个商业项目，建筑面积约32万平方米，共有6个物业从效果图来看，项目包括万英艺术中心，万汇商业，One Power运动俱乐部，天目客厅，云停机坪等

公开资料显示，珠澳湾中心开发于2019年它的前身是夏湾批发市场的城市更新项目曾经烂尾20多年，后被中国明珠集团申请拆迁建设更新2018年，中珠集团陷入债务危机，彭锐随即以14.24亿元的价格拿下该项目70%的开发权

有媒体报道，经测算，珠澳湾中心项目整体可售价值有望超过130亿元扣除土地成本，建筑安装成本，销售及管理费用，财务费用和相关税费后，项目净利润也将超过47亿元，净利率高达36.2%

2021年初开始，该项目部分房源陆续取得预售证，但当时并未公开销售肖青云指出，当时该项目只是针对一些高端优质的客户，比如深圳湾1号的业主进行内购，然后开始对外销售毕竟这些客户是会员，可以享受这些权益

内购的销售结果明显不尽如人意。

珠海市房地产交易监管平台数据显示，截至9月13日，珠澳湾世纪中心D座27套房源仅成交4套，定盘1套，待售22套，去化率18.5%，C座预售的69套房源，仅售出3套，去化率4.3%，珠澳世纪中心一区A座可售房源1106套，已售出353套，已设定26套，另有727套在售，去化率约34%...

转型之难和今天的大环境有关系房地产经济学家邓浩志告诉记者，目前房地产市场销售疲软，楼市几乎只有刚需客户投资人难找，公寓去污形势不容乐观不光是珠海，现在全国的公寓都滞销，每个月卖两三套都很常见

据记者了解，目前珠澳湾中心在售的公寓产品为云韵和云韵两个系列，其中云韵的面积在42—73平方米，单价在2.2—2.3万元左右悦是平楼层，其中190—285平米的房子总价800—1300万，单价4.2万左右，验资200万30—420平米总价超过1600万，单价5万，验资500万

由于小户型总价较低，其销售情况相对较好前段时间一个澳门客户买了一套42平，总价90多万肖青云直言，由于地理位置得天独厚，很多买家来自澳门和香港，预计最晚2024年底可以交房，届时商业配套基本开通

根据消息显示，珠澳湾中心位于珠海主城区拱北区方圆五公里内有三大港口，距离拱北港，青茂港不到一公里开车5分钟到澳门，经港珠澳大桥口岸30分钟到达香港当然也有外地和本地的买家，主要是在这个小区或者澳门工作的

肖青云说，目前有两套小户型特价房，一套户型面积约44.18平方米，总价约97.68万元，另一套户型面积58.19平方米，总价约129.64万元如果有你喜欢的其他公寓，我也可以按当时的价格申请上面说，珠澳中心的房价主要和朝向，景观挂钩能看到一线景观的房源价格会贵一些，而视野被遮挡的房源会相对便宜一些

珠海独有的万平米空中花园，一线山河景观，超大玻璃幕墙，直通港澳...如果市场红火，珠澳中心或许能为彭锐做出巨大贡献，但在目前的市场条件下，销售低迷的局面短期内可能难以改变。

邓浩志直言，预计公寓滞销短期内不会有明显改善，可能会持续他指出，公寓的主要属性是投资，一是收租，二是资产增值但较高的交易税费，无法落户，没有学位等因素导致资产增值速度较慢另外，由于近期经济不景气，租金回报率不如以往，整体市场被看淡只有楼市好，公寓市场才有机会