周末央行和银保监会联手出招，给楼市带来巨大利好。

日前，央行，银监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率

消息一出，立刻引起了市场的广泛讨论，许多与#房贷#相关的话题迅速登上微博热搜。

根据消息显示，通知主要针对新增商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

按照央行公布的实际利率，理论上是9.5折也就是央行宣布一季度全国个人房贷利率为5.42%如果减去20个基点计算，实际利率可以达到5.22%易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代财经记者，实际操作取决于地方银行的规定

但有一点，从目前房贷政策进一步放宽的角度来看，未来新市民可能会拿到这些超低利率的贷款严跃进补充道

"降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差."中泰证券首席分析师杨昌对时代财经记者指出，下调房贷利率既体现了刺激房地产市场需求的意图，也消除了剪刀差。

据杨昌介绍，自2021年1月以来，首套房和二套房贷款市场的平均利率持续上升，虽然最近有所下降，但仍高于2021年的水平。

在杨昌看来，需要注意的是，个人住房贷款的利率仍然明显高于一般贷款的加权平均利率与一般企业贷款相比，个人住房贷款的资产质量更好，还款风险更低，但承担的风险溢价更高因此，现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产的利率剪刀差

所报的贷款市场利率不低于相应期限减去20个基点。

早在4月29日，中央政治局会议就提出防疫情，稳经济，保发展，尤其是促进房地产市场平稳健康发展的建议目前，房地产市场的需求相对疲软降低住房贷款利率，有利于降低购房成本，刺激需求边际改善

时隔半个月，相关政策落地。

严跃进告诉时代财经记者，根据央行发布的2022年第一季度金融机构贷款投向统计报告，目前全国个人房贷利率水平为5.42%如果减去20个基点计算，实际利率可以达到5.22%这样可以衡量房贷利率和购房者成本的变化

严跃进给时代财经算了一笔账，贷款金额500万，等额本息，30年月供按5.42%的利率计算，月供28138.99元，利息总额为5130037.8元如果按5.22%计算，月供为27517.35元，总利息为4906246.57元这样月供减少621.64元，利息合计223791.2元

一般来说，如果银行在实际操作中确实能按照央行的政策降低贷款20个基点，那么这500万购房者每个月可以少还600元，30年加起来就是22万元严跃进解释道

值得注意的是，上述计算，严跃进是基于一季度全国实际个人房贷利率通知称，对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应贷款市场报价利率减20个基点业内人士认为，《通知》中提到的相应期限贷款的市场报价利率应该是以当期LPR计算的

众所周知，在人们的购房实践中，住房贷款利率的计算是复杂的。

浙江国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任，研究员潘鹤林5月15日对时代财经记者表示，银行的房贷市场利率下限其实是不一样的部分银行的房贷利率分为多个档次比如一般房贷利率比LPR 5年期基准利率高20个基点，而首套用户一般比LPR 5年期基准利率高10个基点只有特殊用户才能享受基准利率5年不浮动的优惠房贷利率

潘麟指出，LPR 5年期以上的利率报价是大部分银行采用的房贷利率下限，但房地产利率下限并不是银行开展房贷业务通常采用的利率水平，即大部分首套房客户房贷的利率水平是在LPR基准利率基础上上浮5年期以上，一般房贷利率会高于下限。

按照最理想的情况，按照4月20日发布的最新5年期LPR 4.6%，贷款利率下限在5年期LPR基础上下调20个基点，即首套房房贷利率可低至4.4%。

对于杨昌时代财经，有人指出，降至4.4%将比3月底首套房市场的平均利率低80多个基点杨昌说，该政策强调'二套房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行'，拉大了首套房与二套房的贷款利差，在有助于避免增加投资投机性需求的同时，可以刺激首套房需求的释放

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小妮5月15日对时代财经记者表示，如果降至4.4%，房贷利率将回到2015年9月以后的房贷水平2016年全国房地产升温的一个重要原因是宽松的信贷环境可以预见，这一中央信贷政策将是房地产市场稳定的助推器

专家表示，这一调整可能对房地产市场影响不大。

日前，央行，银监会发布立场，坚持房子是用来住的，不是用来炒的，全面落实房地产长效机制，支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，差别化住房信贷政策。

通知还指出，在全国统一贷款利率下限的基础上，人民银行和银监会各派出机构按照因城施策的原则，引导省级市场利率定价自律机制， 并根据辖内城市房地产市场形势变化和市政府调控要求，自主确定辖内城市首套房和二套房商业性个人住房贷款利率上下限。

在王小语看来，今年以来，中央频繁呼吁刚性和改善性住房需求，各地不断出台政策松绑楼市但从市场的实际复苏来看，市场企稳的速度比预期的要慢

日前，中国人民银行公布的最新数据显示，4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元月末人民币贷款余额201.66万亿元，同比增长10.9%，创2002年3月以来新低结构上，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元，经营性贷款减少521亿元，同比少增1569亿元

王晓岷认为，原因之一是中央政府缺乏实质性的政策支持中央政策的效果远大于地方政策的松绑比如2018年，由于金融贸易战，中央四次降准，累计降准2.5pp市场企稳率预计正常但今年中央的政策松绑，仅在4月25日降准0.25个百分点中央的这种差别化的信贷政策，会加大各地政策松绑的效果，说明如果后续市场企稳

但在潘鹤林看来，这种调整可能对房地产市场影响不大。

潘麟坦言，理论上，房地产市场利率下限可以降低刚需和改善型住房的资金成本，从而刺激购买需求坚持不炒房的原则，给了地方政府更多的自主权由于银行信贷仍然是市场风险导向，房地产贷款利率下限实际上对房贷市场利率的影响微乎其微

即使地方政府有能力制定利率，市场利率和房贷利率加政策，银行的资金也不是来自地方政府，而主要来自央行和储户的渠道，他们的资金本身就有一定的成本之前，银行围绕房产房贷业务，已经把利率压在很低的水平，很难继续推低房贷利率潘麟警告道

潘麟进一步指出，采取因城施策的做法是让各地根据房地产的情况设定下限比如一线城市可以不改变利率下限，小城市可以降低房贷利率下限，为银行降低房产房贷利率打开空间，促进刚需用户购买首套房，促进房地产市场去库存